Покупка квартиры в Перми (цифры к заметке про опеку)
Краткое изложение эмоционально-описательной части процесса покупки было в посте про опеку, тут приведу содержательную часть.
Итак, дано: есть малогабаритная двухкомнатная квартира с одной проходной комнатой, не убитая, но в старом доме, в которой постоянно проживают трое человек (один взрослый и двое детей, один из которых несовершеннолетний). Покупалась в ипотеку с участием маткапитала. Ипотека погашена, доли детям выделены в размере 1/10 пропорционально размеру маткапитала. Задача: продать эту квартиру и приобрести трёхкомнатную квартиру для постоянного проживания четырёх человек (двух взрослых и двух взрослеющих детей). Требования к будущей квартире: кирпичный дом недалеко от центра, желательно 90-х годов постройки, все комнаты разделльные, санузел раздельный, кухня, нормально вмещающая 4-х человек, какой-никакой ремонт, чтобы можно было сразу заехать и жить. От мамы супруги ещё было требование, чтобы недалеко от них, желательно в пешей доступности :-) Новое жилье не рассматривалось, там цена сразу в полтора раза выше. По той же причине не рассматривалась льготная ипотека.
Актуального рынка цен я не знал, но по имеющейся информации в прошлом году в соседнем подьезде продали аналогичную квартиру за 3,3 млн. рублей. С прошлого года цены подросли, так что, я исходил из реальной цены в примерно 3,5 млн. рублей. Потенциально интересующийся покупатель также имелся, но мог предложить только 3,2 млн., т.к. имеет ограничения по ипотеке, потому ищем новых, а этого имеем в виду на крайний случай, если надо будет быстро продать, а других вариантов не будет.
Варианту нового жилья ищем на Авито, договариваемся на осмотр, пока всё самостоятельно и не очень спешно. Отсматриваем несколько вариантов, начиная с самых дешёвых за 5+ млн. рублей (дешевле 5 млн. только панельки или совсем удаленные районы, а город у нас немаленький, 70 км. в длину, добираться до работы в центр не очень удобно, сам в таком районе прожил 30 лет). Выясняется, что в этом диапазоне квартиры не удовлетворяют требованиям: либо одна из комнат проходная, либо комнаты очень маленькие, а также маленькая кухня и коридор (ах да, в коридоре должно быть место для велосипедов). В общем, удовлетворяющие условиям квартире оказались в ценовом районе примерно 6.5 млн. рублей. В итоге нашли удолвлетворяющую (я бы сказал, немного компромиссную, но супругу она устроила полностью и наиболее соответствовала критерию "недалеко от мамы", при этом ближе к центру, а до её работы вообще 15-20 минут пешком) и по цене 6 млн. при том, что в этом же доме продавались похожие за 6,5.
Т.е., по моим прикидкам, продаём квартиру за 3.5, плюсуем ещё 1,5 миллиона моих личных сбережений (специально копил на квартиру), и остается в ипотеку взять миллион (полтора в случае, если с этой квартирой не выгорит и придётся выбирать из тех, что за 6,5). Ежемесячный платёж при ипотеке в миллион выходит 17 тысяч, что вполне не напряжно при наших доходах, при полутора - 25 тысяч, что тоже подъёмно, бОльшая сумма уже нежелательна.
Да, в процессе поисков квартиры у нас появился риелтор. Специально мы в агентство не обращались, просто общаясь с риелторами осматриваемых квартир, выбрали самую ушлую (в хорошем смысле) женщину и договорились с ней. Далее всё делали через неё, за ведение сделки она просила 70 тысяч, причём без предоплат, только по окончании сделки. Ну а сделок получилось две: одна на продажу старой квартиры, другая на покупку новой, итого 140 тысяч услуги риелтора.
Старую квартиру она выставила на продажу на всех площадках, оценив её в 3,8 млн. По мне выглядело дороговато, но в соседнем подъезде выставили такую же (но с более свежим ремонтом) за 4. Также от риелтора узнали, что для опеки нужно согласие отца, личное его присутствие и подпись или доверенность, заверенная нотариально или в консульстве (про это подробнее в предыдущем посте).
Покупателей на квартиру было немного, все пытались сбить цену хотя бы до 3.6. Я бы согласился, т.к. я в расчётах исходил из цены в 3,5, но риелтор стояла на своём. В итоге, нашли покупателя, согласного приобрести за 3,7 млн., т.е. риелтор, можно сказать, свой гонорар отработала на торге. Плюс нам практически никуда не пришлось ходить самим, собирать и подавать документы, за нас всё делал риелтор.
Ипотеку мне сразу одобрили в Сбере, у меня там зарплатный проект, плюс ещё пара проектов, плюс кредитная история, плюс супругу (буду для ясности называть так, хотя официально мы не женаты) записал в созаёмщики, у неё тоже зарплата на Сбере плюс кредитная история и закрытая ипотека. Тут немного скажу о жадности Сбера. Базовая ставка у них по ипотеке (не льготной) - 18,8%, а снижение процента идёт при выполнении ряда условий: сделка через Домклик, оформление сделки у них, страховка у них, а также пакет Домклик, включающий страховку жизни и здоровья и подписку на Сбер Прайм. При этом, страховка и СберПрайм в Сере у меня уже входили в другой пакет их услуг, но Сберу оказалось нужно не само наличие страховки и Прайма, а снять дополнительно денег. Теперь у меня три страховки жизни в Сбере и два Прайма :-) Также Сбер упорно навязывал другие платные услуги типа проверки чистоты сделки, сертификат сделки, но от них отбилась риелтор, сказав, что у них федеральное агентство и они сами всё делают, т.е. от Сбера остались только услуги напрямую влияющие на процентную ставку.
Кроме Сбера, как вариант, рассматривался ещё ВТБ, он давал 16,7% ставку сразу без всяких Домкликов и прочих условий, а для зарплатных клиентов - 16,6%. Но это надо было менять зарплатный проект, в ВТБ не было кредитной истории, к тому же они могли не одобрить созаёмщика и потребовать официального вступления в брак. В принципе, ради такого дела мы были даже готовы, но всё же остановились на Сбере, т.к. там уже вс было одобрено и часть документов туда уже подана. Ну и, в принципе, через Домклик оказалось всё удобно, быстро и через общий чат, никуда ездить не надо, всё в электронном виде. Тут хороший сервис, одобряю, хотя не всё там до конца прозрачно и интуитивно понятно.
Покупатель старой квартиры - трудовой мигрант с ВНЖ, кредит ему в нормальном банке не дали, одобрили в ТКБ с обязательным оформлением через нотариуса (про него тоже было в прошлом посте) под 20% годовых и ежемесячный платёж у него выходит больше 50 тысяч. Не знаю, какой у него доход, но, видимо, позволяет, сказали, что он аж на трёх работах сразу трудится.
Когда все документы были собраны, собрались в ТКБ, оформили там ДКП, мигрант внёс свои наличные и оформил ипотеку, деньги ушли на аккредитив, но нам его не раскрыли, сказали, что только после покупки и регистрации новой квартиры (об этом тоже в предыдущем посте), далее сделку зарегистрировали у нотариуса и записались не регистрацию в Сбер.
В Сбере практически всё оформление было опять же в цифровом виде, для подписания электронных документов пришлось всем участникам поставить приложение Цифровой ключ и через него подписывать все документы, ссылка на которые появлялась в уведомлении Домклика. Из дополнительных расходов пришлось оплатить оформление сделки 12 тысяч, 4300 - страховка на квартиру (сказали, первый год нужно у них страховаться, а дальше можно в любой страховой) и 6500 - пакет Домклик, который даёт аж целый процент снижения ставки. Немного заминка возникла с тем, что в ТКБ аккредитив не раскрыт и даже справку о нём нам не дали, но, в итоге, приняли в качестве обеспечения ДКП на старую квартиру. Ипотеку и 1,3 млн. из моих накоплений отправились на специальный счет. Возились с нами довольно долго, полчаса после закрытия банка ещё сидели, закрывая уже глаза на некоторые несоответствия в документах.
Далее Сбер сам отправил все документы в Росреестр и сам оплатил пошлину, через пару дней пришло сообщение из Росреестра, что сделка зарегистрирована, деньги продавцам отправлены (хотя нифига на самом деле ещё не отправлены) и ссылка на электронные выписки ЕГРН. Эти выписки и ДКП отправили в ТКБ, там раскрыли аккредитив и деньги за старую квартиру поступили на счета супруги и старшего сына, который уже совершеннолетний. Причём, у него была 1/10 доли старой квартиры в собственности, а денег ему перевели 1/3, а 2/2 - супруге, за неё и младшего сына. Эти деньги сразуже были перечислены на специальный счёт сделки и только после этого вся сумма вместе с моими деньгами ушла продавцам. После чего получили от них ключи, подписали акт приёмки, все выходные перевозили вещи из старой квартиры (почти всё крупное там оставили), далее подписали АП с мигрантом, отдали ему ключи, рассчитались с риелтором, супруга расторгла все договора на обслуживание в старом доме - и всё, мы владельцы новой "элитной" недвижимости :-)
Отдали паспорта на прописку, после праздников должны вернуть со штампами и на этом процесс легализации должен завершиться.
Итого расходов: 3,7 млн. вырученных за старую квартиру, 1 млн. Ипотека. Из 1,5 млн. накоплений 1,3 пошло на недвижимость, остальное на оплату сделки, страховок, риелтора и немного осталось на гвозди.
Как случайно не потерять свою квартиру?
Сегодня узнала, как дополнительно защитить свою квартиру от посягательств третьих лиц. Да, уже давно существует возможность поставить отметку в ЕГРН о запрете регистрационных действий, переходе права и пр. без личного участия собственника. Но это не ограждает от двойников собственников, а МФЦ не проверяет, ты или твой клон пришел продавать твою квартирку.
Регулярно на просторах тырнета встречаю статьи, как собственник случайно лишился квартиры, сдав ее, уехав в отпуск, просто не проживая по адресу собственности. Да, мошенники делают доверенности или вообще подделывают паспорт, взяв его данные из договора аренды квартиры или слитых в сети копий. И потом бедный собственник бегает по судам и годами доказывает, что он не продавал, не дарил.
Так вот, если вдруг кто не знает, в сведения ЕГРН можно, кроме запрета, внести также дополнительные данные (адрес и телефон). Даже ходить никуда не надо, не надо стоять в очереди в МФЦ. Достаточно войти в личный кабинет на сайте Росреестра https://rosreestr.gov.ru/, выбрать "Мои услуги и сервисы" и написать заявление.
Выбираем "Иное", затем Внесение дополнительных данных.
Далее заполняем все сведения об объекте недвижимости и выбираем вид сведений об адресе электронной почты и пр.
Об адресе.
Я указала в примечании заявления, что прошу внести также и номер телефона (по телефону Росреестра сказали, что и это прокатит, можно, давай пиши в примечании). Нажимаем кнопочку отправить, и через несколько минут заявление появляется в графе Заявки в левой части экрана. Ждем несколько дней, и вуаля!
Таким образом, если кто-то будет тянуть свои грязные ручонки к моей чистенькой, выстраданной в течение аж 9 лет ипотеки квартирке, то Росреестр пришлет мне " ой, тут штота творится, быстро позвони мне и прекрати это безобразие". И я не только позвоню, но сразу поеду одновременно в МФЦ, Росреестр, полицию, Народный фронт, приемную Путина и на обратном пути на главную площадь города звонить во все колокола.
Короче, собственники малых и великих избушек, пометьте свою территорию, не выходя из дома. Во избежание несчастных случаев...
Конкурс для мемоделов: с вас мем — с нас приз
Конкурс мемов объявляется открытым!
Выкручивайте остроумие на максимум и придумайте надпись для стикера из шаблонов ниже. Лучшие идеи войдут в стикерпак, а их авторы получат полугодовую подписку на сервис «Пакет».
Кто сделал и отправил мемас на конкурс — молодец! Результаты конкурса мы объявим уже 3 мая, поделимся лучшими шутками по мнению жюри и ссылкой на стикерпак в телеграме. Полные правила конкурса.
А пока предлагаем посмотреть видео, из которых мы сделали шаблоны для мемов. В главной роли Валентин Выгодный и «Пакет» от Х5 — сервис для выгодных покупок в «Пятёрочке» и «Перекрёстке».
Реклама ООО «Корпоративный центр ИКС 5», ИНН: 7728632689
Ипотека - это фигня, а вот опека...
Вынесу в отдельный пост с добавлением.
Предыстория. Я в разводе, встречаюсь с женщиной-разведёнкой. У меня дети, у неё дети. В моей квартире живёт бывшая с дочкой, у подруги своя маленькая двушка, взятая в ипотеку после развода. В прошлом году ипотека была погашена, решили съезжаться с улучшением условий, т.е. в новую квартиру.
В общем, в январские каникулы присмотрели себе новую хату и, казалось бы, чего проще: продал старую, купил новую, переехал, прописался... Но нет, в деле есть несовершеннолетний собственник (в качестве первого взноса за двушку использовался материнский капитал, потому детям были выделены доли в квартире), потому в дело вступает опека. И мало того, что опека должна дать добро на переселение несовершеннолетнего, это должен одобрить отец ребёнка, причём непременно личным присутствием и личной подписью. Т.е. когда этот отец выгонял из своей квартиры жену с малолетними детьми, опеке было пофиг. Когда жена покупала квартиру себе и детям, опека тоже не интересовалась, подходит ли квартира детям, и согласия отца никто не требовал для покупки. А теперь вот, чтобы продать эту квартиру, к которой отец детей не имеет вообще ни малейшего отношения, нужно его согласие. И на покупку новой, кстати, тоже.
Но тут ещё проблема: отец полтора года назад сбежал из страны от известных событий, и присутствовать на сделке и подписывать документы никак не может. Ладно, сказали в опеке, нужно заверенное в консульстве заявление отца. Связываемся с отцом, ему в консульство ехать в другой город, да ещё и записи в консульство нет на ближайшее время. Ладно, в опеке согласились на нотариально заверенную доверенность от отца. Уговорили его оформить заявление у нотариуса, но тут ещё проблема: почтовое сообщение между странами прекращено, да и вообще почта, особенно Почта России, дело совсем долгое. Отправил с оказией с человеком, едущим в Россию, тот привёз и отправил нам СДЭКом. Что интересно, доверенность была сразу на русском, т.е. не понадобилось ещё делать нотариально заверенный перевод. Опека документ приняла, несмотря на русский текст с иностранной печатью, продажу одобрила, казалось бы всё заверте... Однако фиг, дошло дело до нотариуса - не приму, говорит, вашу филькину грамоту зарубежную, на ней апостиля нет. А апостиль этот ставить - надо всё равно в консульство ехать. Опять уговорили отца, записался в консульство, ближайшая запись через 2 недели, с работы ему надо отпрашиваться...
В консульстве с первого раза не вышло, ещё понадобилось свидетельство о рождении ребёнка, отправили за рубеж с оказией свидетельство, отец оформил новый документ в консульстве, опять записавшись предварительно и отпросившись с работы, опять в Россию документ отправили с оказией, по России яндекс.доставкой, документ получили, нотариуса документ устроил. В итоге, на улаживание дел с опекой ушло больше двух месяцев. Там уже покупатель старой квартиры в нетерпении заехать, продавцы нашей новой квартиры в нетерпении, т.к. тоже другую квартиру себе покупают, сделка подвисла, деньги нужны.
В общем, бумаги все собраны, пошло оформление сделок, ипотек, но думаете это всё с опекой? Как бы не так. Покупатель старой квартиры оформляет ипотеку в банке, заключаем в банке договор купли продажи, вроде всё, но фиг. Деньги, говорят, мы вам не отдадим, не можем аккредитив открыть, пока нет одобрения от опеки, а одобрение от опеки будет только тогда, когда будет куплена и зарегистрирована в росреестре новая квартира.
- А как покупать новую, если нет денег от продажи старой?
- Ну, у вас же есть наличка на первый взнос, вот и берите ипотеку.
- Т.е. как, вместо миллиона брать в ипотеку пять чтоль?
- Ну, как-то так, потом же мы откроем аккредитив, вы деньги получите и погасите часть...
В общем, трындец какой-то нарисовывается. Но, по итогу, не пришлось брать в ипотеку 5 миллионов. В моём банке, посовещавшись с высоким начальством, приняли в качестве гарантии обеспечения ипотеки договор купли-продажи старой квартиры и оформили мне ипотеку. С продавцами также пришлось договариваться, что денег они не увидят, пока не перерегистрируем их квартиру на нас в росреестре, но им тоже деваться некуда было, у них тоже сделка подвисшая. В общем, ещё неделя на оформление, регистрацию, перевод денег от первого банка, расчёт с продавцами, переезд, сдачу старой квартиры покупателю в последний день оговоренного договором срока.
Итого спустя 3 месяца с начала сделки, из которых больше двух - на оформление зарубежных бумажек для опеки. Но в итоге мы владельцы новой (ну как новой, 40 лет дому), более просторной квартиры. Финансовые подробности и процесс собственно оформления, если интересно, расскажу отдельно, а то и так длиннопост.
Дополнение. Вчера сдавали паспорта в МФЦ на прописку. Оказалось, что для прописки несовершеннолетнего в квартире, которая уже куплена и в которой он собственник, тоже нужно согласие отца. Причём ранее оформленные для опеки доверенности и согласия не катят, нужно другое. Пришлось оформлять заявление, что связи с лицом нет и местонахождение его неизвестно, приняли такую отписку. Дурдом, в общем. При прописке опять понадобилось свидетельство о рождении несовершеннолетнего. Непонятно: у человека уже паспорт есть, а всё равно свидетельство везде требуют.
И Москва, и Сочи опять подорожали. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Как думаете, где цены выросли сильнее? А что будет с ипотекой? Вот и узнаем. В прошлый раз я смотрел февраль–март. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.
Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.
Сочи (объявления)
Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.
Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Потихоньку, но цены прибавляют. То ли летний сезон приближается, то ли просто они всегда растут.
Сочи: март → апрель
Первичка: 409к → 425к (+3,9%)
Вторичка: 277к → 288к (+3,9%)
Москва (объявления)
А теперь в Москву, где много людей и зимой, и летом.
Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Новостройки бьют рекорды, а вторичка настолько дорогая, что стоит на месте. Пока стоит.
Москва: март → апрель
Первичка: 357к → 368к (+3,1%)
Вторичка: 420к → 419к (-0,3%)
В Москве продажи идут достаточно бодро относительно других регионов. Продано 42% площади, не продано 44%, а по 14% площади продажи не начаты. В других регионах продано в среднем около 30–33% площади по данным ДОМ РФ.
Данные отсюда: https://наш.дом.рф/
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 297к, на 2к больше марта, это исторический максимум.
Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
По другим городам индексов ДомКлик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 151к за метр — не изменилась за месяц.
301к за метр в Москве, +2к за месяц. Обновление исторического максимума. Опережает MREDC на 6к.
По данным ДОМ РФ цена за метр в московской новостройке 327к.
По Краснодарскому краю средний ценник снизился до 173к — стало на 1к дешевле.
Сравнение с другими городами
Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПб, Краснодару и Новороссийску. Цены в объявлениях на первичку и вторичку.
Объявления
Москва: первичка 368к, вторичка 419к
Сочи: первичка 425к, вторичка 288к
СПб: первичка 250к, вторичка 214к
Новороссийск: первичка 197к, вторичка 146к
Краснодар: первичка 171к, вторичка 126к
Самое время узнать, что дальше будет с ипотеками. На этот раз я решил поинтересоваться, что за адресные ипотеки планируются.
Адресная льготная ипотека будет льготной и адресной
А что это значит? Главным отличием адресной льготной ипотеки является то, что она предоставляется только на покупку жилья на вторичном рынке (думаю, что и на первичку тоже будет, но пока такая инфа). Член экспертного совета Комитета ГД по финрынку, экономист Станислав Паулаускас поделился инсайдом. Воспользоваться программой адресной ипотеки смогут не только лишь все, а только имеющие статус нуждающихся в улучшении жилищных условий. Также необходимо удовлетворять определенным критериям, установленным программой: это могут быть доход, семейное положение, наличие необходимых документов и другие.
Если смотреть обычные ипотеки на обычную вторичку, то не за 100500 млн можно купить что-то типа такого:
Ставки от 17–18% до такой степени раздувают ежемесячный платёж, что квартира стоимостью даже в 15 млн требует пятёрку сразу и по 150к ежемесячно.
Приоритеты адресного финансирования: медицина, образование, новые технологии, сельское хозяйство, прикладные инженерные профессии, семьи с двумя и более детьми, молодые специалисты. Короче, не четвёртая спекулятивная льготная ипотека.
Для того, чтобы претендовать на адресную льготную ипотеку, надо будет соответствовать нескольким критериям: иметь профессию, которая востребована в конкретном регионе; проживать или быть готовым к переезду на постоянное место жительство в целевой город/область; иметь достаточный доход для уплаты обязательного платежа по ипотеке. Будем посмотреть, в общем, насколько массовой она будет.
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 3,5 млн с июля 2021 (данные за 1 апреля), на 1 мая должно быть около 3,75 млн. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,20 млн. Месяц назад было 11,74! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока будем считать, что хватает на 13,02 метра! В Ставрополе, например, за эти деньги можно купить очень годную однушку.
Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Апрель — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.
Квартира в Краснодаре
Здравствуйте,интересует такой вопрос, сколько стоит сейчас купить квартиру в Краснодаре(минимальная сумма). Что лучше новостройка или вторичка,стоит ли обращаться в агентство по недвижимости или к риэлтору?)
Поделитесь своими историями покупки недвижимости желательно в Краснодаре, спасибо)
Помогите, чёрные риелторы квартиры лишают!
Уважаемый господин Бастрыкин Александр Иванович. На фотографии пример работы чёрных риелторов с одной из мошеннических схем переписывания долей без денег, актуальных в настоящее время. Долю в квартире 14/100 на которую вообще нет выделения в виде комнаты, все суды о вселении жуликами за 20 лет многократно проиграны, под данную долю подходит только сортир в данной квартире, жулики продают как целую комнату, объявление активно на ЦИАН, жулики неоднократно приезжали на адрес, сверлили замки в дверях, занимаются запугиванием и вымогательством денег у пенсионерки по адресу, требуют выкупить данную долю за миллионы рублей, которых у пенсионерки нет и не было, сами же жулики однозначно оформили долю как мошенническую куплю продажи, якобы займ, и заплатили за данную долю максимум 50.000 рублей (не долларов, а рублей!), а вымогают 4 миллиона рублей, цена якобы 2,6 миллиона за комнату - это выделенной комнаты никогда не было. Добавлю, это банда чёрных риелторов Пардиловых, отец Сергей, сын Сиюн и Роман, дочь Ольга Пардилова - Абрамова. Про них тут на сайте уже была статья да и в гугле про них есть "Банда чёрных риелторов с нотариусами. подонки недвижимость отжимали у психически больных, детей, стариков, люди исчезли подделывали документы, владельцы жилья исчезли. Почитайте решения судов, лежат прямо на сайте мосгорсуда."
Как купить квартиру в новостройке, которую не захочется продавать
Как-то к нам в отдел продаж пришла клиентка с четкой целью ― выбрать двухкомнатную квартиру в новостройке для себя и взрослой дочери. В ходе общения сотрудник компании задал ей вопрос, после которого она согласилась посмотреть две однокомнатные квартиры по соседству, цена которых примерно соответствует стоимости двухкомнатной квартиры. И купила их в итоге. Две, не одну. Вопрос нашего сотрудника звучал так: “Рассматривали ли вы, что ваша дочь в будущем захочет жить отдельно, возможно, при создании своей семьи? Можем рассмотреть вариант с двумя однокомнатными квартирами, общая стоимость которых будет сопоставима с двухкомнатной.”
Да, нередко клиенты думают, что знают чего хотят. Пока не начинаем обсуждать с ними все нюансы будущего жилья. Частая история, когда люди категорично хотят жить на определенном этаже. Но о том, что вид из окон, уровень шума и приватность в зависимости от этажа могут не соответствовать представлениям об идеальном жилье, не все задумываются.
Бывало так, что клиенты приходили к нам “за последним этажом”, а покупали первый. И истории ровно противоположные ― тоже не редкость в практике нашей компании.
Эта статья не о том, что есть «хорошие» или «плохие» квартиры. А о том, что покупка нового жилья ― процесс непредсказуемый и насыщенный деталями, о которых покупатели могут даже не подозревать. В этой публикации коммерческий директор компании «СТРОЙТЭК» Татьяна Гузеева рассказала обо всех нюансах выбора.
Место, которое красит человека
Локация и расположение жилого комплекса (ЖК) ― отправная точка, на которую нужно смотреть покупателям при выборе жилья. Особое внимание советую обратить на следующие моменты.
Обустроенная парковка (особенно охраняемая) ― залог спокойствия за личное авто. Часто вдобавок к новому жилью застройщик предлагает купить машино-место или даже гараж неподалеку от дома.
Наличие вблизи ЖК остановок общественного маршрутного транспорта даст гарантию, что вы в любой момент сможете свободно добраться в нужную точку города (только проверьте сперва какие маршруты ходят мимо нового жилья).
Комфортная жизнь в квартире также зависит от наличия поблизости необходимой инфраструктуры ― бытовых и продуктовых супермаркетов или магазинов, рынков, больницы либо поликлиники, аптеки, ТЦ, детского сада или школы.
Но кроме всего прочего, советую также обратить внимание на окружение будущего ЖК. Есть ли поблизости парки и зеленые насаждения? Нет ли рядом шумных ночных клубов? А может, неподалеку строят химзавод?
Добро пожаловать домой
Также и в выборе непосредственно ЖК и квартиры есть моменты, о которых покупатель (особенно тот, который совершает крупную покупку впервые) может и не подозревать. Поэтому дам совет: когда идете вместе с застройщиком на осмотр жилья, представьте, что именно вы ― продавец, и подумайте: какие проблемные моменты и шероховатости постарались бы скрыть от клиента. На них и обращайте внимание в первую очередь.
Дом, который…
Жилые комплексы строятся из разных материалов. Например, в Екатеринбурге самый популярный среди застройщиков ― монолит-кирпич. В южных частях страны чаще всего возводят монолитные строения с максимально твердым фундаментом, так как именно там самая сейсмически нестабильная зона России. Такие здания служат 150 лет и больше.
Но сейчас также есть тенденция на строительство панельных домов, срок эксплуатации которых по ГОСТу не должен превышать 50 лет. Тем не менее, в условиях реальной жизни их действительно можно использовать куда дольше.
Этаж и планировка
Оба этих параметра ― дело вкуса и предпочтений. Нет идеального для всех этажа, равно как и идеальной планировки жилья. Каждый год наша компания вводит в эксплуатацию более 70 тысяч квадратных метров жилья и реализует свыше 1 000 квартир. В связи с этим у меня имеется определенная статистика, которая, возможно, окажется вам полезной.
Первый этаж зачастую выбирают семьи, где есть маленькие дети, а также пожилые люди. Для них это удобный вариант, ведь не нужно тратить лишние усилия на перемещение по дому, особенно если есть какие-то ограничения или проблемы со здоровьем.
Средние этажи (обычно 2-8, в высотках примерно 8-14) ― самый популярный выбор покупателей, потому что имеют ряд преимуществ: вид из окна, доступность и ощущение приватности.
Последние этажи любят покупатели, которые предпочитают меньше контактировать с соседями, а еще для них важен панорамный вид из окон.
Этажи с панорамным видом из окна ― это самый популярный выбор современной молодежи, но они есть не во всех жилых комплексах.
Но вся картина за окном легко может быть испорчена единственным фактором ― таким же зданием напротив. И тогда вместо утреннего рассвета, возможно, вам придется наблюдать мужчину в семейниках, который в поисках второго носка опаздывает на работу.
А теперь ― о планировке. Во-первых, она бывает трех видов:
открытая ― без стен внутри квартиры;
частично-открытая ― только некоторые комнаты в квартире отделены стенами;
закрытая ― каждая комната имеет собственный выход и обособлена от других стеной.
Во-вторых, часто покупатели боятся приобретать угловое жилье, считая, что зимой будет слишком холодно в квартире. Уверяю ― это не так. Во всяком случае, у ответственных за работу застройщиков. Современные технологии утепления используются при строительстве всех новых домов.
А вот другое распространенное мнение я опровергать не стану, ибо оно правдиво: жилье, окна которого выходят на восток или запад, самое комфортное с точки зрения освещения. Советую остановить выбор на том жилье, где окна есть сразу с обеих сторон. Так проблем не будет ни с освещением, ни с проветриваемостью помещений.
Приемка жилья
Покупка квартир в новостройках зачастую осуществляется еще на этапе котлована или застройки. То есть, в тот момент, когда у застройщика на руках есть только проект будущего здания. Это обусловлено стоимостью жилья ― на этих этапах квартиры стоят в 2-3 раза дешевле, чем после сдачи объекта в эксплуатацию.
Дам совет, что делать, если раньше вы видели будущее жилье только на картинке в брошюре, а теперь нужно идти на официальную процедуру приемки квартиры у представителя девелопера.
Выбирайте светлый и ясный день, заранее договоритесь о времени прихода (чтобы неспешно осмотреть жилье), обязательно фиксируйте на бумаге все недостатки в помещении (вплоть до царапин на окнах) и ни за что не подписывайте акт приема-передачи жилья до тех пор, пока застройщик не устранит все дефекты.
Мне не нравится этот застройщик
Да, в вопросе покупки квартиры немаловажно прислушиваться к собственному внутреннему чутью, причем, не только относительно помещения, но и касательно самого застройщика.
Если есть в его работе моменты, которые смущают лично вас ― это повод задуматься о добросовестности девелопера.
Но как понять однозначно, кто скрывается за брендом застройщика ― надежная и ответственная компания или мошенники?
Думаю, для начала будет неплохо сравнить их по основным рабочим характеристикам:
Конечно же, я не имею в виду то, что недобросовестный застройщик будет иметь все описанные характеристики одновременно. Но если хотя бы несколько из них подошли под описание девелопера, задумайтесь ― а стоит ли с ним сотрудничать?
Во что обойдется покупка квартиры в новостройке?
Имейте в виду, что ни одна квартира не обходится покупателям «чистыми» затратами только на само помещение. Зачастую, в процессе поиска или оформления недвижимости, приходится использовать дополнительные финансовые ресурсы. Например, вы можете потратить деньги на услуги риэлтора, отделочные работы, которые будет выполнять команда строителей, на дизайнера, который поможет оформить квартиру стильно и современно, а также на услуги нотариуса или юриста.
Все это индивидуально, но суть одна: закладывайте в бюджет на покупку жилья чуть больше стоимости квартиры.
А вот о способах приобрести новое жилье я могу судить по опыту нашей компании. Зачастую покупатели используют:
ипотечные программы, потому что именно они позволяют получить от банка нужную сумму, которой нет на руках на данный момент и которую нужно долго копить. Если ваш вариант ипотека, то не забывайте, что чем больше будет сумма первоначального взноса, тем меньше ежемесячный платеж в банк;
материнский капитал, который также может быть использован для улучшения жилищных условий;
личные средства, которые удалось накопить или, например, выручить с продажи другой недвижимости.
Важно! Хочу отметить, что уже почти 5 лет как государство взяло на контроль всех официальных застройщиков страны в части выполнения обещаний ― с 2019 года финансовые инвестиции покупателей квартир в новостройках идут не напрямую на банковский счет девелопера, а на так называемый эскроу-счет, который контролирует государство, а сам застройщик не имеет к нему доступа, пока не закончит строительство объекта и не введет его в эксплуатацию.
Благодаря этому покупатель может быть уверен, что, несмотря ни на что, получит в итоге готовое жилье. А если по каким-то причинам один застройщик не выполнит обязательства, то обязательства перед покупателем возьмет на себя другой девелопер.
Как приобрести жилье, которое будет сохранять свою стоимость на протяжении времени?
На любой рынок недвижимости влияют внешняя и внутренняя политическая обстановка, инфляция и даже валюта. К сожалению, повлиять на них покупатель (равно как и застройщик) не в силах, однако подобрать жилье, которое будет сохранять свою стоимость на протяжении времени, возможно.
Советую обратить внимание на жилье:
которое находится на стадии строительства ― после сдачи объекта в эксплуатацию его можно продать, и заработать на приросте стоимости;
которое благодаря удачному расположению в любой момент можно сдать в аренду, и зарабатывать на этом дополнительно к основному доходу;
которое застройщик предлагает с чистовой отделкой, чтобы избежать дополнительных затрат на ремонт.
Помните главное: никогда не спешите с покупкой первой попавшейся квартиры, ведь в итоге она может оказаться не жильем мечты, а неудачным вложением средств.