Возможные подвохи при покупке квартиры на этапе строительства
Стоит ли покупать квартиру на стадии строительства, можно сказать с котлована? Сколько реально можно сэкономить, если купить себе квартирные метры одновременно с процессом забивания свай, а то и раньше? На самом деле, примерно 20—25 %. И если площадь вашей квартиры не слишком большая, следует задуматься над вопросом, стоит ли оно того? Может, лучше доплатить за те метры, которые уже можно, что называется, посмотреть и потрогать?
Конечно, при внушительной площади квартиры (от ста квадратных метров) экономия получится довольно значительная. Однако в любом случае нужно помнить о том, что "долевое участие" скрывает под собой немало подводных камней. Особенности покупки жилья в строящемся доме состоят в том, что в новостройке покупается не сама квартира, а право участия в ее строительстве. Этим, с юридической точки зрения, и отличается покупка квартиры в новостройке от сделки с готовым жильем. Поэтому главная особенность таких правовых отношений — отсутствие типовых договоров. Ведь и условия строительства каждого дома, и юридическая основа права продажи для него индивидуальны.
Договоры долевого участия — это, что называется, поле непаханое для различного рода аферистов. Они составляют договор по своему усмотрению, наполняют его громкими и значительными словами вроде "участник финансирования строительства", "соинвестор" и, что характерно, требуют, чтобы вся сумма была внесена до окончания строительства и регистрации права собственности. Этот пункт включают в текст договора, и... не редко, продают одну и ту же квартиру в нескольким покупателям.
Такое возможно, так как на этапе строительства у квартиры нет почтового адреса, а имеется только строительный. Самое безобидное, что может ожидать "соинвестора" в таком случае, — это безвозмездное временное пользование его средствами без выплаты ему процентов, как это сделали бы в банке. Иногда соинвестору могут предложить квартиру, но совсем не ту, план которой он согласовывал лично с застройщиком при подписании договора.
Поэтому самое главное правило для тех, кто собирается стать соинвестором строительства жилого дома, особенно на стадии "ямы": до того, как вы поставите свою подпись на "типовом договоре", а уж тем более внесете 100 %-ную предоплату, попросите, ничего не подписывая, образец предлагаемого соглашения и отнесите его на экспертизу к опытному юристу. Если сотрудники откажут можете смело разворачиваться к ним спиной и уходить.
Если же вам выдали документы с чистыми и честными глазами, без страха и упрека, все равно подвергните текст документа тщательному анализу. Договоры с организациями, которые занимают денежные средства у граждан для строительства многоквартирных жилых домов, могут быть озаглавлены по-разному: "договор подряда", "договор долевого участия в строительстве", "договор совместной деятельности", "возмездный договор приобретения квартиры, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика", "договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа", "договор безвозмездной передачи квартиры в собственность", "договор уступки требования (цессии)", "предварительный договор купли-продажи квартиры" и т.д.
Однако как бы ни назывался договор — долевого участия, об инвестировании строительства, о совместном строительстве и т.п. — все они однотипны и подразумевают передачу физическим лицом денежных средств инвестору или застройщику. По договору, организация - застройщик обязуется передать дольщику квартиру, параметры которой обозначены в договоре. В вопросе финансовой отчетности, следует быть особенно внимательными. Все проводимые платежи должны сопровождаться обязательной выдачей платежных документов. При условии платежа в рассрочку такие чеки необходимо не лениться получать каждый раз. Это даст вам возможность избежать вопросов о том, что, когда и сколько платили, если возникнут проблемы.
Многие застройщики предпочитают указывать в тексте договора одну сумму, гораздо меньшую, нежели фактическая стоимость квартиры, а остальную часть получать наличными. Делается это для того, чтобы уменьшить налоги. Однако для покупателя это достаточно большой риск. Чтобы не лишиться последних денег и надежды на получение собственного жилья, покупателю необходимо обезопасить себя. На самом деле и здесь существует вполне цивилизованный выход: можно оформить остаточную сумму отдельным документом и дополнительно ее застраховать. В случае чего суд признает и "официальную", и "теневую" платежку в качестве доказательств передачи денег.
Потенциальному покупателю необходимо обратить внимание на то, чтобы в реквизитах договора был указан именно тот расчетный счет, на который он переводил основную часть суммы. В случае если просят произвести платеж на другой счет и утверждают, что именно по нему станут в дальнейшем осуществляться платежи, лучше поинтересоваться, чем вызвано такое разделение. В особо подозрительном случае стоит попросить подтверждающий документ, где черным по белому будет указано, что платежи по такому-то договору от такого-то числа произведены на р/с номер такой-то — чтобы было ясно, что вы производили платеж именно по этим реквизитам.
Однако главный риск для того, кто намерен заключить договор о долевом участии, состоит не в потере платежных координат, а в возможности многократной перепродажи права собственности на объект договора. То есть на квартиру. Как развивается в таком случае ситуация? Покупатель со своей стороны добросовестно вносит средства, заключает с компанией договор. Но вот в скором времени появляется то, чего он ну никак не ожидал: большое количество других точно таких же новоселов, жаждущих начать ремонт в одной и той же квартире. И у них на руках есть точно такой же (или составленный в несколько иной форме) договор об инвестировании средств именно в эту квартиру.
Покупатель обязательно должен четко представлять себе, откуда, из каких источников к нему попадает его будущая квартира. Хорошо, когда она идет к нему в руки непосредственно от застройщика. А если в строительной цепочке одна организация является заказчиком, другая подрядчиком, третья инвестором, четвертая застройщиком? К сожалению, большое количество звеньев в цепи передачи объекта от одной организации к другой увеличивает вероятность того, что сделка окажется осложненной различного рода накладками, а то и судебными тяжбами.
Чем это все заканчивается? В лучшем случае схожие по смыслу договоры могут отнести к одному виду (например, к договору простого товарищества). А в худшем — обладатели составленных в разной форме договоров признаются равноправными. И тогда уже сами дольщики оказываются вынужденными оспаривать права на оплаченную ими одну и ту же квартиру в судебном порядке.
Источник - https://t.me/nashepravo7/167
